Besteuerung von Immobilienfonds ab 2009

Auch Inhaber von Immobilienfonds müssen einige Neuerungen bedenken. Bei der Betrachtung der Auswirkungen der Abgeltungssteuer ist allerdings zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds zu unterscheiden.

Die offenen Immobilienfonds, die vor allem von Kleinanlegern zur Stabilisierung ihres Depots genutzt werden, investieren in zahlreiche verschiedene Immobilien, beispielsweise in Büro- oder andere Gewerbeimmobilien. Die hierbei erzielten Erträge werden in erster Linie aus Mieteinnahmen, aber auch aus Kursgewinnen durch den Verkauf von Objekten sowie aus Zinserträgen generiert. Positiv ist dabei, dass Spekulationsgewinne aus Immobiliengeschäften nach Ablauf von zehn Jahren weiterhin steuerfrei bleiben. All diese Erträge werden entweder einmal pro Jahr an die Anleger ausgeschüttet oder aber im Fonds wieder angelegt (thesauriert). In beiden Fällen müssen diese Ausschüttungen, sofern kein Freistellungsauftrag (ab 2009 Sparer-Pauschbetrag) gestellt wurde, mit 25% Abgeltungssteuer versteuert werden. Zu diesen 25% müssen Anleger weiterhin 5,5% Solidaritätszuschlag und, sofern eine Konfessionsangehörigkeit vorliegt, auch Kirchensteuer ans Finanzamt abführen. Somit liegt die Gesamtbelastung bei ca. 28%.

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Weiterhin erzielen offene Immobilienfonds Kursgewinne, die aus der Differenz von Kauf- und Verkaufskurs errechnet werden. Diese können nicht mehr, wie bisher möglich, nach Ablauf von einem Jahr Spekulationsfrist steuerfrei vereinnahmt werden, sondern werden ebenfalls mit der neuen Abgeltungssteuer belegt, unabhängig davon, wie lange der Anleger die Fondsanteile bereits besessen hat.

Den offenen Immobilienfonds stehen die geschlossenen Immobilienfonds gegenüber. Diese investieren in nur ein einziges Objekt, etwa einem Einkaufszentrum, und erzielen hieraus Mieterträge. Die Anleger sind bei diesen Fonds Teilhaber der Gesellschaft und somit an allen Gewinnen und Verlusten beteiligt. Diese Konstellation führt dazu, dass bei geschlossenen Immobilienfonds keine Kapitalerträge erzielt werden, sondern der Anleger erhält Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, ähnlich Inhabern von Mehrfamilienhäusern. Diese Mieterträge müssen anschließend in der persönlichen Einkommenssteuererklärung angegeben und zum eigenen Steuersatz versteuert werden. Daher findet die Abgeltungssteuer auf geschlossene Fonds keine Anwendung. Wird das Objekt nach einigen Jahren, meist nach 15-20 Jahren, wieder verkauft, kann der Verkaufserlös steuerfrei vereinnahmt werden, denn wie oben bereits erwähnt bleibt die Spekulationsfrist auf Immobilien auf über 2009 hinaus erhalten.